Boligprisene i Oslo står stille. Hva betyr det for deg som vil kjøpe?
Leieprisene stiger, det bygges nesten ingenting nytt, og det er rekordmange boliger til salgs. Her er det du trenger å vite om Oslo-markedet denne høsten, og hvorfor det ikke er så håpløst å komme inn som det kan virke.
Hvis du leier i Oslo og drømmer om egen bolig, har du sikkert kjent på det: husleien går opp, sparepengene rekker ikke til egenkapitalen, og hver gang du er på visning står det tjue andre der. Samtidig leser du at prisene «står stille». Hvordan henger det sammen?
Vi har gått gjennom tallene i Living Impacts nye markedsrapport for høsten 2026. Her er det viktigste, forklart uten stammespråk.
1. Prisene i Oslo har faktisk stått stille i år
Fra januar til august steg boligprisene i Oslo med bare 0,3 %. I resten av landet steg de 4,9 %. Oslo er altså det ene store markedet som ikke beveger seg.
Grunnen er ikke at folk ikke vil bo i Oslo. Grunnen er at mange private utleiere selger. Høyere renter og strengere skatteregler har gjort det ulønnsomt å eie en ekstra leilighet for å leie den ut, så leilighetene legges ut for salg. I mai var det nesten 3 900 bruktboliger til salgs i Oslo. Det er det høyeste siden 2008.
Kort sagt: det er flere boliger å velge i nå enn på nesten tjue år.
2. Det er dårlig nytt for deg som leier
Hver leilighet en utleier selger til noen som skal bo der selv, er én leiebolig mindre. Andelen sekundærboliger i Oslo er nå rekordlav, og utleiemeglere anslår at byen mangler rundt 20 000 leieboliger.
Da stiger leieprisene. I Oslo gikk husleiene opp 4,7 % det siste året, og nye kontrakter som ble inngått i sommer var 6,9 % dyrere enn tre måneder tidligere. Et vanlig rom i hybel eller ettroms koster nå rundt 15 000 kroner i måneden.
Det er dette som gjør det så vanskelig å spare til egenkapital: pengene som skulle blitt innskudd, går til utleier.
3. Det bygges nesten ingenting nytt
Dette er det som virkelig burde bekymre. Oslo trenger rundt 5 000 nye boliger i året. I år ferdigstilles rundt 1 000. Prosjektene som er i salg nå peker mot 661 nye boliger i 2027 og 1 317 i 2028.
En bolig tar to til tre år å bygge, og det ble gitt færre byggetillatelser i 2025 enn på seksten år. Boliger som ikke selges fra tegnebrettet i dag, vil ikke stå ferdige i 2029.
Samtidig vokser byen med tusenvis av nye husstander hvert år. Flere folk, færre boliger. Det er en oppskrift på stigende priser, selv om de står stille akkurat nå.
4. Renta er høy, og det holder prisene nede en stund til
Høy rente gjør at færre får lån, og at prisene holder seg rolige. Men de fleste som følger markedet venter at prisene i Oslo begynner å stige igjen fra 2027, når salgsbølgen fra utleierne er over og boligmangelen slår inn for alvor. Oslo er dessuten den byen i Norge som reagerer sterkest når renta går ned.
Sagt på en annen måte: den som venter på at renta skal bli lavere før de kjøper, kommer sannsynligvis til å møte et marked der prisene allerede har gått opp.
5. Reglene er strenge, og det stenger mange ute
Banken kan låne deg maks fem ganger inntekten din, og du må ha 10 % egenkapital. Reglene er der for at ingen skal låne seg ut i uføre, og det er fornuftig. Men de gjør også at vanlige folk med vanlige jobber faller utenfor.
En enslig sykepleier hadde i første halvår 2026 råd til 3,3 % av boligene i Oslo. I 2015 var det én av fem. To av tre førstegangskjøpere i Oslo får i dag hjelp av foreldrene, og seks av ti kjøper sammen med en partner.
Hvis du ikke har foreldre som kan hjelpe, eller en partner å kjøpe med, er døra nesten stengt. Ikke fordi du ikke kan betale for en bolig hver måned, men fordi du ikke kommer inn.
En ny vei inn
Siden 1. januar 2026 sier borettslagsloven uttrykkelig at en beboer og en investor kan eie en bolig sammen. Det er dette som gjør deleiebolig mulig.
Slik fungerer det: du kjøper halvparten av en ferdig bolig med et vanlig boliglån i banken. Den andre halvparten leier du av oss. Deretter kan du kjøpe deg opp, litt om gangen, to ganger i året, til en pris som følger den offisielle boligprisindeksen. Ingen forhandling, ingen overraskelser. Du bor i din egen bolig fra dag én, og du eier stadig mer av den.
Over 650 husstander har allerede søkt gjennom plattformen vår. Hver søknad sjekkes mot bankens utlånsregler før vi tilbyr en bolig, så du vet at regnestykket holder.
Hva bør du gjøre nå?
Ingen kan love deg hva boligprisene gjør neste år. Men tallene peker i én retning: det er flere boliger å velge i nå enn på lenge, prisene er rolige, og det kommer svært få nye boliger de neste årene.
Hvis du har lurt på om du noen gang kommer inn i boligmarkedet i Oslo, er høsten 2026 et godt tidspunkt å finne ut hvor mye du faktisk kan få til. Sjekk hva banken kan gi deg, se på hva som finnes til salgs, og finn ut om deleie kan være veien for deg.
Vil du vite mer om hvordan deleiebolig fungerer, eller sjekke om du kvalifiserer? Registrer deg på deleiebolig.no, så tar vi kontakt.
Tallene i artikkelen er hentet fra Living Impacts markedsrapport for høsten 2026, basert på Eiendom Norge, SSB, Norges Bank, Boligprodusentene og andre offentlige kilder. Prognoser er usikre. Snakk alltid med banken din før du tar opp lån.
